¿Qué es una ejecución hipotecaria?

La ejecución hipotecaria es un proceso judicial estatal que permite al banco recuperar su vivienda.  Cuando usted compró su casa, firmó un pagaré y una hipoteca.  Como usted firmó el pagaré y la hipoteca, si se retrasa en los pagos de la hipoteca, el banco puede iniciar el proceso de ejecución hipotecaria en el tribunal estatal.  El titular de la hipoteca puede iniciar el proceso de ejecución hipotecaria una vez que usted se retrase en los pagos del pagaré.  El pagaré es la parte monetaria de la ejecución hipotecaria.  También puede haber una ejecución hipotecaria si usted no paga los impuestos sobre la propiedad o el seguro de la misma.  Pero la mayoría de las veces, las demandas de ejecución hipotecaria se presentan porque usted está atrasado en los pagos del pagaré.  El proceso de ejecución hipotecaria termina con una venta de la misma.  Una vez que se realiza la venta de la ejecución, la compañía hipotecaria tiene un año para presentar otra demanda para cobrar la diferencia entre el valor de la casa y el importe de la sentencia de ejecución.  Después de un año, la ley de prescripción prohíbe a la compañía hipotecaria presentar una demanda contra usted por dinero.

El proceso de ejecución hipotecaria.

El proceso de ejecución hipotecaria lleva mucho tiempo.  Si usted incumple el acuerdo que hizo con la compañía hipotecaria porque no hizo los pagos del pagaré o no pagó los impuestos y/o el seguro de la propiedad, la compañía hipotecaria puede iniciar el proceso de ejecución hipotecaria.  Una vez presentada la demanda de ejecución hipotecaria, un agente judicial intentará notificarle en su casa o en cualquier otro lugar donde pueda encontrarle.  Cualquier persona mayor de 16 años puede ser notificada en su casa.  Una vez notificado, tendrá 20 días para responder a la demanda de ejecución hipotecaria.  Si no responde, la compañía hipotecaria puede presentar una moción de sentencia en rebeldía.  Esto también lleva mucho tiempo.  La compañía hipotecaria debe presentar varias declaraciones juradas antes de que el tribunal estatal dicte una sentencia en rebeldía sobre la demanda de ejecución hipotecaria.  Sin embargo, una vez que se dicta la sentencia en rebeldía, la compañía hipotecaria no ha terminado con la ejecución hipotecaria.  Deben demostrar al tribunal que usted ha incumplido la hipoteca o el pagaré para obtener una sentencia de ejecución hipotecaria, y demostrar cuánto dinero debe.  Lo más pronto que puede tener lugar la fecha de venta es en cuatro semanas.  El abogado especialista en ejecuciones hipotecarias debe publicar la fecha de venta en un periódico local (normalmente el periódico legal) durante cuatro semanas consecutivas.  Cuando hay muchas ventas por sentencia de ejecución hipotecaria, este proceso puede durar hasta seis meses. Por lo tanto, todo el proceso de ejecución hipotecaria puede durar hasta un año.  El proceso que acabamos de describir es si usted decide no defender el caso de ejecución hipotecaria.  Si contrata a un abogado del tribunal estatal y trata de defender la ejecución hipotecaria, el proceso puede durar mucho más tiempo, pero en última instancia le costará más en honorarios de abogado para su abogado del tribunal estatal y para los honorarios del abogado de la ejecución hipotecaria si su defensa no tiene éxito.  Incluso si no contrata a un abogado para que le defienda en el proceso de ejecución hipotecaria, el proceso de ejecución hipotecaria podría tardar hasta un año en finalizar.  Una vez que el proceso de ejecución hipotecaria termine, el tribunal estatal fijará una fecha de venta.  Se puede presentar una bancarrota en cualquier momento antes de la fecha de venta para detener la venta de la ejecución hipotecaria.  La quiebra detiene automáticamente la venta.  El abogado de la quiebra notificará al secretario de la ejecución hipotecaria de la presentación de la quiebra, y la venta no seguirá adelante.    La presentación de la quiebra puede impedir que el tribunal estatal proceda a la venta de la propiedad porque todos los procedimientos de ejecución hipotecaria deben detenerse una vez que se presenta la quiebra.  Esta es la ley.  Incluso si usted no quiere conservar su propiedad, el proceso de ejecución hipotecaria terminará hasta que el tribunal de bancarrota permita que el tribunal estatal proceda.  Si usted quiere mantener su propiedad, la ejecución hipotecaria se detendrá automáticamente, y usted será capaz de curar cualquier cantidad que está detrás mediante la presentación de una bancarrota del capítulo 13. No hay nada que el abogado de la ejecución hipotecaria del tribunal estatal pueda hacer sobre la presentación de la bancarrota una vez que se ha presentado.  Lo mismo ocurre con el juez del tribunal estatal. 

¿Cómo podemos ayudar en una ejecución hipotecaria?

Una bancarrota puede ser presentada en cualquier momento antes de la venta de la ejecución hipotecaria.  Una vez que se presenta la quiebra, la acción de ejecución hipotecaria en el tribunal estatal se detiene inmediatamente.  La venta no puede tener lugar.  Este es el principal beneficio inmediato de la presentación de la quiebra.  La sección 362 del Código de Bancarrota de los Estados Unidos tiene una disposición llamada la Suspensión Automática.  Esta disposición impide que cualquier acreedor ni siquiera intente cobrar una deuda.  Por tanto, no pueden escribirle cartas ni llamarle.  Todas las demandas deben detenerse, incluidas las ejecuciones hipotecarias.  No importa si usted presenta un Capítulo 7 o un Capítulo 13.  Los cobros y las demandas deben cesar inmediatamente.  Esta disposición no es una broma para los abogados o los acreedores.  Pueden ser declarados en desacato por el tribunal de quiebras si hay una violación intencional de la suspensión automática.  Los honorarios de los abogados pueden ser otorgados, y si la violación le causa daños, se le puede otorgar una indemnización para reembolsarle por cualquier daño que pueda incurrir debido a la violación intencional de la Suspensión Automática por parte del acreedor.  La suspensión automática permanecerá en vigor en un caso del capítulo 7 hasta que se cierre el caso o el acreedor garantizado solicite la exención de la suspensión automática.  El alivio de la suspensión automática sólo se puede conceder si usted tiene una garantía para el préstamo, como una casa o un coche.  El Capítulo 7 sólo se ocupa del dinero, por lo que si se concede la moción para el alivio de la suspensión automática, el acreedor sólo puede embargar el coche si usted está atrasado, o continuar con la demanda de ejecución hipotecaria si usted no mantiene la propiedad.  Las mociones para el alivio de la suspensión automática no suelen presentarse en un caso del Capítulo 7.  En un caso del Capítulo 13, si usted se queda con la propiedad, hay un plan de pago que se presenta ante el tribunal.  Si usted tiene una Asociación de Condominio o Asociación de Propietarios y / o una segunda hipoteca y / o una tercera hipoteca, todos ellos pueden ser eliminados en un Capítulo 13 si no hay capital en la propiedad después del pago de la primera hipoteca.  A veces, incluso se puede intentar modificar la hipoteca en la quiebra.  Las probabilidades de una modificación exitosa a través de la bancarrota es mucho mayor que fuera de la bancarrota porque hay un portal que muestra los documentos que ha enviado.  El banco no puede decir que no ha recibido algo como lo hacen cuando se intenta una modificación fuera de la quiebra.