Cuando compra una casa, debe firmar muchos documentos. Los dos documentos principales que firmas son el pagaré y la hipoteca. El pagaré es el documento que les dice a todos que está pidiendo prestada una cierta cantidad de dinero.
La hipoteca incorpora el pagaré y dice que si viola cualquiera de los términos del pagaré o de la hipoteca, el prestamista puede presentar una acción de ejecución hipotecaria en su contra. La acción de ejecución hipotecaria le pide al tribunal dos cosas. La primera es determinar cuánto dinero le debe al prestamista. La segunda solicitud es que el tribunal venda la casa en una subasta para recuperar su dinero. Una vez que finaliza la ejecución hipotecaria y la propiedad se vende en una subasta, debe determinarse cuánto dinero queda por pagar al banco, si corresponde. Si la subasta de la casa no paga la totalidad del saldo del pagaré, honorarios y costos de abogados, tendrá una deficiencia. Entonces, si la sentencia final de ejecución hipotecaria dice que usted debe $ 100,000 y la casa se vende por $ 80,000 en la subasta, tendrá un saldo de $ 20,000.00 adeudado al prestamista. El prestamista debe presentar una nueva demanda dentro de un año para cobrar esa deficiencia o se le prohíbe intentar cobrar la deficiencia.
El proceso de la demanda por ejecución hipotecaria es simple. El prestamista le enviará una carta notificándole cualquier infracción del pagaré o de la hipoteca. Poco después, el abogado del prestamista iniciará la acción de ejecución hipotecaria. Luego, un servidor de proceso le notificará que se ha entablado una demanda en su contra y en contra de cualquier otra persona que haya firmado el pagaré o la hipoteca. Si solo ha firmado la hipoteca, el prestamista no puede pedirle que reembolse ningún monto adeudado según el pagaré. Solo pueden pedirle al tribunal de ejecuciones hipotecarias que renuncie a su interés en la propiedad. Una vez que le haya notificado la demanda (citación y denuncia), tendrá 20 días para responder. Hay muchos abogados que defenderán una demanda por ejecución hipotecaria, pero el único propósito real de la mayoría de esas defensas es retrasar lo inevitable. De hecho, a veces el prestamista tarda más en obtener una sentencia de ejecución hipotecaria si usted no responde que sí lo hace. La única consecuencia real de presentar una defensa a una demanda de ejecución hipotecaria es que si tiene la intención de solicitar la bancarrota del Capítulo 13 o refinanciar, los honorarios y el costo del abogado serán mucho mayores que si no responde a la demanda en absoluto. Hay defensas técnicas que son reales. Si tiene un abogado que lo represente en una ejecución hipotecaria, asegúrese de que le diga qué defensas se levantarán o si la defensa es solo para fines de demora. Si se trata de retrasos y desea quedarse con la casa, debe hablar con un abogado especializado en bancarrotas de inmediato. Puede ahorrarle miles de dólares al no tener que pasar por el proceso de ejecución hipotecaria. Además, los honorarios o costos de abogados que no sean razonables o innecesarios pueden objetarse en la quiebra, pero probablemente no serán objetados en la acción de ejecución hipotecaria. Por lo tanto, cuanto antes obtenga una consulta de un abogado calificado en quiebras, mejor. Puede ahorrarle miles y su casa. Si decide declararse en quiebra para salvar su casa, una vez que se presente la quiebra, la demanda de ejecución hipotecaria terminará. El abogado de quiebras presentará en ese tribunal de ejecución hipotecaria lo que se denomina Sugerencia de quiebra. Ese es un alegato que le dice al tribunal de ejecuciones hipotecarias que ya no tienen jurisdicción para escuchar ningún argumento relacionado con la ejecución hipotecaria. El tribunal de quiebras tiene jurisdicción completa con respecto a esa propiedad una vez que se presenta la quiebra. Se presentará un plan de pago en el tribunal de quiebras y se le pedirá que comience a realizar pagos al administrador de quiebras del Capítulo 13. Ese fideicomisario retendrá el dinero que pagará mensualmente hasta que se confirme su plan, lo que llevará varios meses. Además, el prestamista deberá presentar un comprobante de reclamación, que es un documento que le informa a usted y a su abogado de quiebras lo que está atrasado en los pagos de la hipoteca, los impuestos y el seguro. La mayoría de las veces, estas afirmaciones están infladas. Si ese es el caso, su abogado de quiebras presentará una objeción a la prueba del reclamo que se resolverá mediante un acuerdo entre los abogados o en una audiencia. Muchas veces es difícil para el abogado de bancarrotas del prestamista justificar los gastos porque la mayoría de las veces el abogado de bancarrotas es un bufete de abogados diferente al abogado de bancarrota del prestamista. Por eso, el prestamista tendrá que contratar a un abogado de ejecución hipotecaria para demostrar la razonabilidad y necesidad de todos sus honorarios y costos. Entonces, en lugar de hacer eso, se llega a un acuerdo entre los abogados.
El proceso de quiebra es un proceso difícil para el abogado. Sus dos requisitos principales para declararse en bancarrota son traer todos los documentos requeridos por el administrador de bancarrotas del Capítulo 13 y realizar todos los pagos requeridos por el plan de pago del Capítulo 13. Es necesario obtener muchos documentos antes de declararse en quiebra. Una vez que traiga esos documentos y se presente la quiebra, el administrador del Capítulo 13 requerirá que se le envíen documentos adicionales. El Capítulo 13 no le da a su abogado de bancarrota mucho tiempo para obtener los nuevos documentos solicitados. Por ejemplo, solicitarán estos documentos un jueves por la tarde o un viernes antes de su audiencia que generalmente está programada para el martes siguiente. Así que no se sorprenda cuando su abogado especializado en bancarrotas le diga que necesitamos un determinado documento de inmediato. Ésta es una ocurrencia común. Pero la contratación del abogado de quiebras adecuado es clave. El proceso será muy simple para usted mientras su abogado cumpla con todas las solicitudes de documentos. Solo se le pedirá que asista a una audiencia, que es una audiencia telefónica. Literalmente, toma dos minutos una vez que te llaman. Se recomienda que llame 15 minutos antes de la audiencia para que pueda escuchar las preguntas que se le harán. El administrador del Capítulo 13 o su abogado harán básicamente las mismas preguntas a todos. Su abogado lo tomará a partir de ahí, y siempre que se realicen todos los pagos al fideicomisario, obtendrá una condonación de todas sus deudas y estará al día con su hipoteca. Una vez que la corte ingresa la descarga, la acción de ejecución hipotecaria de la corte estatal será desestimada.
Si se enfrenta a una ejecución hipotecaria en Miami, es posible que podamos ayudarlo. Michael Brooks es un abogado especializado en bancarrotas que ofrece servicios en los condados de Miami, Broward y Palm Beach. Contáctenos para una consulta GRATUITA al 954-859-6662.